Arsa ve arazi talebi konuta fark attı

Leyla İLHAN

Konutta fiyatların hızla artarak ulaşılması daha zor alana dönüşmesi ve kira kısıtlamaları gayrimenkulde yatırımcının rotasını arsaya çevirdi. Hem kısa vade de hem uzun vadede kazandırması, her bütçeye uygun fiyatlar olması ve KDV’nin yüzde 8’e düşürülmesi nedeniyle arsa cazip bir yatırım alanına dönüşürken, arsa ve arazi alımları son 3 yıldan beri konutu geçmeye devam ediyor. TSKB Gayrimenkul Değerleme verilerine göre konut dışı (tarla, arsa, işyeri, fabrika vb.) yatırımları 2021 yılında yüzde 50,6 oranına erişerek konutu geçti. 2022 yılında konut dışının payı yüzde 54,07olurken, 2023 yılının ilk 3 aylık verisine bakıldığında bu oran yüzde 58,56 olarak gerçekleşti.

BÜYÜK İLLERİN ÇEVRESİNDE YOĞUNLAŞIYOR

Konut dışı satış verilerine dayanarak arsa-tarla satışlarına olan talebin devam ettiğini söyleyen TSKB Gayrimenkul Değerleme Genel Müdürü Makbule Yönel Maya, “Geçtiğimiz 2022 yılında en fazla arsa yatırımı yapılan illere bakıldığında özellikle inşaat maliyetlerindeki artış ile birlikte talebin büyükşehirlerde devam ettiği görülmekte. İstanbul, Ankara, Bursa, İzmir illerinde devam eden talebin yanı sıra bu illerin çeperlerinde yer alan bölgelerde de yatırım talebi oluştu. İstanbul ve Marmara Bölgesi bu çeper etkisinin daha çok hissedildiği bir bölge. Örneğin Kocaeli, Sakarya, Tekirdağ ve Kırklareli bu anlamda örnek gösterilebilir. Yine Manisa bölgesindeki hareketlilik de dikkat çekici” yorumunda bulundu.

MÜSTAKİL EV VE TINY HOUSE ETKİSİ

 Maya, yazlık bölgelerde de tiny house, prefabrik ev ve müstakil konuta geçme talebinin arttığını belirterek, bu durumunda merkezden uzak sahile yakın Muğla, İzmir’in Çeşme, Urla, Güzelbahçe gibi bölgeleri ön plana çıkardığını söyledi. Ayrıca daha düşük bütçeli arsa yatırımı yapmak isteyenler için imarsız arazi üzerinde tiny house, prefabrik yapı gibi direkt temeli olmayan ve barınma ihtiyacını karşılayan yapıların yer alabileceği arazi, bağ, bahçe yatırımların ön plana çıktığını belirten Maya, taleple birlikte Türkiye'de Mart 2023 sonu itibarıyla son bir yıl içerisinde tarla, bağ ve bahçe tipindeki arazilerin fiyatlarında da yüzde 100-yüzde 110 aralığında artış yaşandığını kaydetti. Depremle birlikte kırsala göç ve az katlı yapı isteği nedeniyle konut imarlı arsa satışlarında artış yaşandığını belirten Maya, Türkiye'de Mart 2023 sonu itibarıyla son bir yılda konut imarlı arsaların fiyatlarında bölge bazlı değişmek üzere yüzde 90-100 aralığında artış görüldüğünü söyledi.

TARLA DAHA KUVVETLİ

Son 3 yıldan bu yana konut dışının önde olduğunu belirten İstanbul Değerleme Yönetici Ortağı ve İTÜ Gayrimenkul Geliştirme Bölümü Öğretim Görevlisi Dr. Ahmet Büyükduman, “Geçmişte arsanın payı üçte 2 iken, pandemiyle birlikte arsa yatırımları tam gaz arttı. Özellikle tarla daha çok kuvvetli. 2021 yılında da arsa tarla yüzde 40’ını oluştururken. 2022’de yüzde 43’e çıktı. Bu yılın ilk iki ayında ise yüzde 46’ya çıkmış. Buna karşın konutun payı yüzde 42. Geri kalan yüzde 12’lik bölüm ise işyerlerinden oluşuyor” dedi.

TALEP SÜRECEK

Arsaya olan ilginin devam edeceğini de kaydeden Büyükduman, özellikle evden çalışmadan dolayı Ege ve Akdeniz’e olan talebin yükseleceğini söyledi. Arsa alanların bir kısmının yatırım amaçlı, bir kısmının da ileride gider yaşarım düşüncesiyle aldığını kaydeden Büyükduman, temel beklentinin ise imara açılmanın olduğunun söyledi.

SPEKÜLATİF HAREKETLERE AÇIK

Arsa ile konuta baktıklarında konuttaki dalga boyunun daha yüksek olduğunu belirten Ahmet Büyükduman, “Konut yada işyerlerinde Türkiye'nin her yerinde üç aşağı beş yukarı maliyet aynıdır. Fakat arsanın değeri spekülatiftir. Daha çok konum gelecekle ilgili beklentilerle bağlantılıdır. Dolayısıyla bir mülkün içinde yapılı bir parça varsa o dalga boyunu azaltır. Ama yapılı değilse sadece arsaysa oradaki dalga boyu çok daha yüksektir. O yüzden de tarla fiyatlarında büyük spekülasyonlar olur”

TRAKYA’YA YOĞUN TALEP VAR

Silivri Emlak Müsavileri Derneği Başkanı Mustafa Ersu Altınkök de Trakya’ya olan ilgiyi değerlendirdi. Trakya'nın genelinde Tekirdağ ve Çanakkale istikametinde hangi köyde olursa olsun yoğun talep olduğunu söyleyen Altınkök, insanların ağırlıkla parasının değerini korumak ve ileride prefabrik ev kurar gider yaşarım düşüncesiyle alım yaptığını söyledi. Taleple birlikte Trakya’da fiyatların çok hızlı yükseldiğine dikkat çeken Altınkök, “Çanakkale taraflarında 2020 yılı ortalarında 150 bin liraya alınan yerlerin şu an 600 bin lirayı geçti. Artan talep nedeniyle Silivri ve Silivri'nin köylerinde imarlı arsa bulmak çok zorlaştı” dedi.

EN FAZLA YÜKSELEN 10 BÖLGE

Ülke genelinde arsalardaki son 1 yıllık değer değişimi yaklaşık yüzde 90-100 olurken, arsa fi yat artışlarında Antalya dikkat çekmekte. Ayrıca İstanbul, İzmir, Çanakkale, Muğla, Balıkesir, Bursa, Ankara, Trakya bölgesi ve Yalova da yükselen 10 il olarak dikkat çekiyor. TSKB Gayrimenkul Değerleme’ye göre Marmara Bölgesi’nde özellikle Çanakkale Köprüsü inşa edildikten sonra bölgeye talep oldukça artarken, 2023 Mart ayı itibarıyla arsa fi yatlarının Çanakkale genelinde yüzde 30, köprü güzergahındaki bölgelerde ise yüzde 40-50’ye kadar artış görüldü.

Balıkesir bölgesinde ise yatırımların İzmir-İstanbul otoyolunun hayata geçirilmesiyle ivme kazandı.

Trakya bölgesinin özellikle Tekirdağ, Çerkezköy ve Çorlu illerinin İstanbul iline erişim kolaylığı ve lojistik avantajları nedeniyle fabrika ve sanayi yatırımları için çekim bölgesi niteliğinde iken artık bunun yanına konut arsalarının gelişiminin de eklendiği söylenebilir. Trakya bölgesinde deprem riskinin daha düşük görülmesinin de etkisiyle Kırklareli ilinde özellikle arsa fi yatlarının normalin çok üzerinde seyrettiği ve geçen yıla göre 2-3 kat oranında arttı. İzmir genelinde ise arsa fiyatlarında, son 1 yılda 2 kat artış, son 4 yılda ise yaklaşık 4 kat artış oldu.