Nakit para eve yatırılamayacak kadar değerli!

EDİTÖRDEN
Barış Erkaya
[email protected]

REIDIN-GYODER’in Haziran ayı Yeni Konut Fiyat Endeksi’ne göre markalı konut satışlarında peşinat kullanım oranı yüzde 68’e yükselmiş. Konut alımında tarihi olarak kredi kullanımı en düşük, peşinat kullanımı en yüksek seviyelerinde.

Konut almak isteyenler için paranın maliyetinin en yüksek olduğu dönemlerdeyiz. Artan enflasyon nedeniyle “En karlı para eldeki paradır” stratejisinin zirve yaptığı günler.

Neden mi?

Hesap çok basit. Hesaplanması gerekense paranın alternatif maliyeti .

2 MİLYON TL’NİN YAPABİLECEKLERİ

Yani: Şu anda 1 yıl içerisinde sağlanabilecek en az riskli ve en yüksek getiri yıllık bazda düşünürseniz tahvil veya bonolarda. Aylık yüksek getirili yatırım aracı düşünürsek mevduatta. 2 milyon TL’lik bir konuttan yola çıkalım. Pazarlıksız elde edeceğiniz aylık net getiri 26 bin TL ile 32 bin TL arasında. Peki aynı parayı konuta yatırırsak?.. Örneğin şehre yakın yerde müstakil yaşam istiyorsanız elinizdeki seçenekler yok denecek kadar az. Peki mevduatta 2 milyon TL’nin getireceği ayda 26 bin TL - 32 bin TL ile bir ev kiralamanız durumunda ne kadar seçenek var? Sayısız.

Bir adım daha öteye götürelim. İstanbul’da ortalama bir konut yatırımının geri dönüş süresi 23-26 yıl arasında. Bu da 2 milyon TL’lik bir konut için 7 bin 246-6 bin 410 TL arasında aylık kira getirisi demek. Bunu da mevduat faizinden elde edilecek faiz getirisinden düşelim. 19 bin 500 TL-25 bin TL arasında kiraya sahip müstakil konutta oturup, üstüne üstlük konutu alsaydık elde edeceğimiz kira getirisini de anaparaya eklemiş olduk. Bu, paranızın her ay miktarını artıracağı için bir de size bileşik faiz getirisi sağlayacak. Alacağınız her konutun, zirve yapmış emlak vergileri gibi diğer durduk yere götürülerini bu hesaptan düşmedik bile.

AYNI KONUTTAN 3 TANE ALMAK VARKEN

Yatırımlık bir konutta durum daha da basit. 2 milyon TL’nin mevduata yatırılması halinde en kötü olasılıkla 6.5 yılda, en iyi olasılıkla 5 yıl 3 ayda kendini amorti edecek. Yani elde edeceğiniz faizle aynı konuttan, kendini amorti etme süresinde en azından 3 tane daha alma imkanı var. Ki açıklanan konut satış istatistiklerinde bu faizlerden kredi kullanımının dip, peşinat kullanımının zirve yapmış olması da üçüncü veya belki onuncu konutuna yatırım yapanların ve parasının TL karşılığı geçmiş yıllara göre birkaç misline çıkmış olan yabancıların talebini gösteriyor.

Her iki seçenekte de 2 milyon TL’nin de cebinizde kaldığını hatırlatalım.

Peki ne zaman konut almak mantıklı olacak? Elbette yıllık faizler yeniden yıllık yüzde 10’ların altına düştüğünde veya konut kira çarpanları bu çılgın fiyatlardan sıyrılıp mantıklı seviyelere indiğinde. Bu da elbette tamamen enflasyona odaklı bir durum. Enflasyon belirgin şekilde düşerse, konut üreticileri ise yıllardır yaptığı gibi faiz düşüşünü konut fiyatına yansıtmaktan vazgeçerse, o zaman herkesin alabileceği bir konut bulmak da muhtemelen zor olmayacak. Fakat bu, ciddi bir zaman alacak.

Elbette tüm bu hesaplamalara birçok itiraz gelebilir. Örneğin evin değerlenme potansiyeli, mevduat faizlerinin daha ne kadar bu seviyelerde sürdürülebilir olduğu, zaten indirim için fırsat arayan Merkez Bankası’nın faizleri indirmesi durumunda aynı getirilerin kalmayabileceği gibi itirazları sayabiliriz. Fakat konutta fiyatta balon oluştuğu, Merkez Bankası’nın faiz indirimlerini enflasyon düşüşüne bağladığı ve son yapılan zamlarla enflasyonda da hedeflenen seviyeye gelinmesinin çok uzun sürebileceği, bırakın faiz indirimini piyasanın çok ciddi bir bölümünün yeni bir faiz artırımını şart gördüğü gibi çok sayıda karşı itiraz da gelebilir. Bu nedenle, ben burada bir perspektif ortaya koyup, nakdin ne kadar değerli olduğu bir dönemde geçtiğimizi, böyle dönemlerde nakdi elde tutmanın da bir o kadar önemli olduğunu hatırlatmaya çalıştım.

Yoksa acil ve oturacağı bir ev ihtiyacı olan, elinde halihazırda 5-10 evi olup banka hesabında 5-10 ev parasını daha mevduatta veya dövizde tutanlar zaten konumuz dışı.

Not: Bu yazının kısa hali Dünya gazetesinin 17 Temmuz 2021 tarihli sayısında yayınlanmıştır